Fundos de Investimento Imobiliário – 2ª Edição
Aspectos Gerais e Princípios de Análise
Descrição do livro
Você sabia que o investimento em imóveis é um dos preferidos dos brasileiros? Você também gostaria de investir em imóveis, mas tem pouco dinheiro? Saiba que é possível, mesmo com poucos recursos, investir no mercado de imóveis por meio dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Investir em FIIs representa uma alternativa para aumentar o seu patrimônio no longo prazo e diversificar sua carteira de investimentos. Além disso, eles são ótimos ativos geradores de renda, que pode ser usada para complementar a aposentadoria. Lendo este livro, você aprenderá os aspectos gerais dos FIIs: o que são, as vantagens que oferecem, os riscos que possuem, os diversos tipos de FIIs que existem no mercado e como proceder para investir bem e com segurança. Você também aprenderá os princípios para avaliá-los, inclusive empregando um método poderoso, utilizado por investidores do mundo inteiro: o método do Fluxo de Caixa Descontado (FCD).
Nesta edição, há várias atualizações, como o estudo dos ciclos imobiliários, a apresentação da metodologia de precificação baseada no spread entre o DY e a taxa de Tesouro IPCA+, um aprofundamento da análise de fundos de fundos e fundos de papel, e a atualização da análise de exemplos reais de FIIs. Os resultados são apresentados de maneira clara e didática, para que você aprenda a conduzir os próprios estudos e tire as próprias conclusões. Também são apresentados conceitos gerais de como montar e gerenciar uma carteira de investimentos. Aprenda a investir em FIIs com segurança. Leia este livro.
Ver menos ▲Sumário
- Isenção de responsabilidade
- Quem é o autor?
- Prefácio da primeira edição
- Prefácio da segunda edição
- Capítulo 1 ■ Aspectos gerais
- 1.1 O que são Fundos de Investimento Imobiliário?
- 1.2 Como posso ganhar dinheiro investindo em FIIs?
- 1.3 Diferenças entre o investimento em FIIs e o investimento direto em imóveis
- possibilidade de diversificação
- 1.3.2 Liquidez, facilidade de transação e custos
- 1.3.3 Possibilidade de fazer desinvestimento parcial
- 1.3.4 A administração é delegada a terceiros
- 1.3.5 Os inquilinos
- 1.3.6 Menor incidência de impostos
- 1.3.7 Rentabilidade
- 1.3.8 Comodidade
- 1.3.9 Resumo
- 1.4 As dimensões do mercado de Fundos de Investimento Imobiliários
- 1.5 Riscos do investimento em fundos imobiliários
- 1.5.1 Risco de liquidez
- 1.5.2 Risco de mercado
- 1.5.3 Risco de vacância
- 1.5.4 Risco de inadimplência
- 1.5.5 Risco da taxa de juros
- 1.5.6 Risco de tributação dos rendimentos
- 1.5.7 Risco de catástrofes naturais diversas
- 1.5.8 Risco de takeover
- 1.5.9 Risco de crédito
- 1.5.10 Risco de o fundo sofrer tributação aplicável à pessoa jurídica
- 1.6 Códigos de negociação dos FIIs
- 1.7 Considerações finais sobre o Capítulo 1
- taxas de juros e o Ibovespa
- Capítulo 2 ■ Classificação dos FIIs
- 2.1 Quanto ao tipo de ativo investido
- 2.2 Quanto ao setor
- 2.3 Quanto ao tipo de gestão (ou mandato)
- 2.4 Quanto à quantidade de imóveis-inquilinos
- 2.5 Algumas considerações sobre as principais características dos setores de FIIs
- 2.5.1 FIIs de lajes corporativas (ou de escritórios)
- 2.5.2 FIIs de logística e industriais
- 2.5.3 FIIs de shoppings
- 2.5.4 FIIs de varejo
- 2.5.5 FIIs de agências bancárias
- 2.5.6 FIIs de imóveis para usos específicos (hospitais, faculdades)
- 2.5.7 FIIs de hotéis
- 2.6 Considerações finais sobre o Capítulo 2
- Capítulo 3 ■ Como negociar cotas de FIIs na bolsa
- 3.1 Escolhendo uma corretora e abrindo uma conta investimento
- 3.1.1 Como escolher uma boa corretora?
- 3.2 Utilizando o home broker
- 3.2.1 Verificando a cotação atualizada
- 3.2.2 Analisando o book de ofertas e enviando ordens
- 3.2.3 Outros tipos de ordem
- 3.3 Considerações finais sobre o Capítulo 3
- Capítulo 4 ■ Entendendo os ciclos de mercado e o ciclo imobiliário
- 4.1 Considerações finais sobre o Capítulo 4
- Capítulo 5 ■ Aprendendo a analisar um FII de tijolo
- outra classe)
- 5.2 Primeira Etapa – Obtendo informações sobre o fundo
- 5.2.1 Descrição geral dos imóveis
- 5.2.2 Informações financeiras do fundo
- 5.2.3 Informações sobre inquilinos e contratos
- 5.3 Segunda Etapa – Realizar uma visita aos imóveis do fundo
- 5.4 Terceira Etapa – Avaliar os aspectos qualitativos do fundo
- 5.4.1 Avaliação de fundos de tijolo de gestão passiva
- 5.4.2 Avaliação qualitativa de FIIs de gestão ativa
- 5.4.3 Como empregar a metodologia de avaliação qualitativa?
- damentalistas do FII
- 5.5.1 Preço do aluguel/m2
- 5.5.2 Preço de mercado do m2
- 5.5.3 P/VP (Preço/Valor Patrimonial)
- 5.5.4 DY (Dividend Yield)
- 5.6 Considerações finais sobre o Capítulo 5
- Capítulo 6 ■ Aprendendo a estimar preço justo em FII de tijolo
- 6.1 Para que serve o FCD?
- simplista
- 6.3 Avaliação de imóveis físicos por FCD de maneira minuciosa
- 6.3.1 Imóvel no início do seu ciclo operacional (imóvel novo)
- 6.3.2 Imóvel no meio do ciclo operacional (usado)
- 6.3.3 Comentários adicionais
- 6.4 Avaliação do preço justo de FIIs de tijolo por FCD
- 6.4.1 Determinação de preço justo para FII de tijolo com gestão passiva
- 6.4.2 Determinação de preço justo para FIIs de tijolo de gestão ativa
- 6.4.3 Cálculo de preço justo de FIIs especiais
- 6.4.4 Considerações sobre as taxas de crescimento (g)
- 6.4.5 Cálculo de preço justo para FIIs de tijolo com vacância elevada
- 6.5 Considerações sobre o método FCD
- 6.6 Precificando fundos imobiliários pelo spread (DY - taxa de Tesouro IPCA+)
- 6.7 Considerações finais sobre o Capítulo 6
- Capítulo 7 ■ Aprendendo a avaliar FII de papel
- 7.1 Generalidades
- 7.2 Diferenças dos FIIs de papel em relação aos FIIs de tijolo
- 7.3 Classificação dos FIIs de papel
- 7.3.1 Quanto à qualidade da carteira de crédito
- 7.3.2 Indexadores dos títulos da carteira
- 7.3 Informações importantes dos relatórios dos FII de papel
- 7.4 Parâmetros qualitativos e quantitativos avaliados num FII de papel
- 7.4.1 A qualidade da carteira de ativos
- 7.4.2 Os indexadores e o prazo de vencimento dos títulos
- 7.4.3 O valor patrimonial da cota e/ou a relação P/VP
- 7.4.4 DY
- 7.4.5 Preço justo em FII de papel??
- 7.5 Estudo de caso: avaliação de um FII de papel
- 7.5.1 KNCR11
- euforia
- Capítulo 8 ■ Aprendendo a avaliar FII de fundos
- 8.1 Generalidades
- 8.2 Informações importantes dos relatórios dos FIIs de fundos (FoF)
- uma decisão de investimento
- 8.3.1 A qualidade da carteira
- 8.3.2 Competência do gestor
- 8.3.3 Taxa de administração
- 8.3.4 P/VP
- 8.4 Estudo de caso – avaliação de um FII de fundos
- 8.4.1 Apresentação
- 8.4.2 Informações financeiras
- 8.4.3 Histórico anterior da gestão do FII
- 8.5 Vale a pena investir em FoFs visando ao longo prazo?
- 8.6 Considerações finais sobre o Capítulo 8
- Capítulo 9 ■ Noções sobre como montar uma carteira de investimentos
- 9.1 Diversificação
- 9.2 Pensando como um técnico de time de futebol
- 9.3 Fundamentos de escalação do “time”
- 9.4 Escalando o meio de campo
- 10.1 Os inimigos e os aliados do investidor
- 10.2 Entendendo as oscilações dos preços
- 10.3 Considerações finais sobre o Capítulo 10
- Capítulo 11 ■ Sobre gerenciamento da carteira
- 11.1 Gerenciamento ativo
- 11.2 Gerenciamento passivo
- 11.2.1 Como executar um gerenciamento passivo?
- 11.3 Sobre a Teoria de Markowitz e a otimização de carteiras
- Capítulo 12 ■ Acertando as contas com o Leão
- 12.1 Como apurar o resultado e recolher o imposto sobre lucro
- 12.1.1 Guarde as notas de corretagens
- 12.1.2 Calcule o preço médio de aquisição
- 12.1.3 Quando fizer vendas, apure o resultado
- 12.1.4 O resultado deve ser apurado na base mensal
- 12.1.5 Em caso de lucro, pague IR
- 12.1.6 Preencha os dados apurados na declaração de IR
- 12.2 Como declarar os rendimentos recebidos dos fundos imobiliários
- 12.3 Declare as posições detidas ao final de cada ano
- 12.4 Considerações finais sobre o Capítulo 12
- Capítulo 13 ■ Exemplos de avaliação de FIIs de tijolo
- 13.1 Avaliação de FIIs de tijolo com gestão passiva e monoimóvel
- 13.1.1 CBOP11
- 13.1.2 GRLV11
- 13.1.3 PQDP11
- 13.2 Avaliação de FIIs de tijolo de gestão passiva com vários imóveis
- 13.2.1 Apresentação do FIIP11B
- 13.2.2 Determinação do score
- 13.2.3 Calculando parâmetros quantitativos
- 13.2.4 Estimando o preço justo
- 13.2.5 Atualização da análise do FII FIIP11B
- 13.3 Avaliação de FII de tijolo com gestão ativa
- 13.3.1 Apresentação do HGRE11
- 13.3.2 Determinação do score
- 13.3.3 Calculando parâmetros quantitativos
- 13.3.4 Estimando o preço justo
- 13.3.5 Atualização da análise do FII HGRE11
- 13.4 Considerações finais do Capítulo 13
- Capítulo 14 ■ Sobre reinvestimentos em FIIs de tijolo na fase de aposentadoria
- 14.1 Complementando este capítulo
- Capítulo 15 ■ Aos gestores de fundos imobiliários
- Capítulo 16 ■ Outras fontes de informação sobre fundos imobiliários e investimentos em geral
- Apêndice A ■ Encontrando o β e a taxa de desconto (r)
- A 1 Encontrando Rf
- A 2 Encontrando o β
- A 2.1 O significado de β
- A 2.2 Como determinar o β de um ativo?
- A 3 Determinando o retorno do mercado (Rm)
- A 4 Determinando a taxa de desconto real
- Anexo I ■ Tabela de Ross-Heidecke
- Referências bibliográficas
Sobre o autor
É professor universitário desde 1998. Fez graduação em Farmácia, Doutorado em Química, Especialização em Farmácia Clínica, MBA em Finanças e Banking e em Auditoria e Perícia Contábil. É Professor Associado no Instituto de Ciência e Tecnologia da Universidade Federal de Alfenas, no Campus Avançado de Poços de Caldas-MG, onde ministra… Ver perfil completo ▶
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Opinião dos leitores
Enio M
Ótimo livro com conteúdo muito bem elaborado, elucidativo e de fácil compreensão. Recomendo.